Ридер от Партнеркина

В ответ на starbright.

Вот так и инвест-идея, я вначале думал предлагается просто купить квартиру и сдавать, а тут ещё и ипотека 🙂
Даже сама по себе квартира без ипотеки – это хуже вариант, чем акции. Объясняю почему это так:

1. Акции защищены от инфляции, т.к. товары дорожают пропорционально с инфляцией, а значит и акции компаний также растут в цене. Недвижимость дорожает намного неохотнее смартфонов, помидоров или автомобиля.
2. Кроме того, я покупаю акции и ETF на американский рынок, т.е. по факту за доллары, а как известно рубль на длительной дистанции всегда девальвируется.
3. Инфляция по доллару ниже, чем инфляция по рублю.
4. Акции более ликвидны чем квартира. Чтобы продать квартиру нужно потратить уйму времени и нервов, да ещё не факт что купят сразу или вообще или по той цене, которую поставишь. А акции продаются по нажатию одной кнопки и выводятся в течение 2-х дней.

Это были плюсы акций, теперь минусы квартиры:
1. Простои.
2. Квартиранты не всегда добросовестные, могут сломать что-нибудь и соскочить. Могут ругаться с соседями, а вам потом разгребать это. Т.е. помимо финансовых проблем, можете нажить ещё и морально-этические.
3. При любом раскладе за 18 лет (а именно такой горизонт инвестирования для дочери в Проекте 2038) придётся сделать хотя бы раз, а то и два раза ремонт, а это затраты.
4. В квартире постоянно что-то ломается, то кран потёк, то стиральная машина вышла из строя и т.д. и т.п. на всё нужны деньги.
5. Прежде чем запускать квартирантов нужно обставить квартиру, тоже не дешёвое удовольствие, а за 18 лет в любом случае что-нибудь сломается, морально устареет или будет украдено квартирантами, т.е. закладываем как минимум 2 круга покупки всего, что нужно в квартире.

Теперь минусы квартиры в ипотеку:
0. Всё что в прошлом разделе + дополнительный геморрой.
1. Адская переплата.
2. Ипотеку плати каждый месяц, а квартирантов может и не быть в какой-либо из месяцев. Аггга, скажете вы, а я же предусмотрел, написав, про заначку на 6 месяцев. Ну капец, мало того что я меняю прибыльный ликвидный инструмент на бетонную коробку, так ещё влезаю в кредитное рабство на 10-15-20 лет и помимо стандартной подушки безопасности на случай форс-мажоров, я должен держать дополнительно подушку на 6 месяцев на случай форс-мажоров со сдачей квартиры в аренду и уплатой ипотеки. Эта подушка также обесценивается из-за инфляции и девальвации. Ну такое…
3. Психологическое бремя ипотеки. У меня была ипотека и даже учитывая, что финансово погашение не било особо по кошельку, я всё равно думал о ней и старался её скорее закрыть.
4. При самом плохом раскладе, в жизни всякое бывает, если не сможешь платить ипотеку, то лишишься квартиры, в которую вкладывал деньги долгие годы.

И это прям очевидные моменты, есть ещё множество менее очевидных подводных камней, но как по мне, того что перечислил уже достаточно.

Чтобы окончательно убедиться в том, что всё выше написанное правда и покупка недвижки вместо акций – это плохая идея, вам задачка лёгкая. Просто возьмите абсолютно любой промежуток времени в прошлом для покупки квартиры за рубли и отмерьте 18 лет, сколько спустя 18 лет стоит квартира в рублях (плюс доход со сдачи даже без простоев и пусть даже без затрат на ремонты или исправление косяков квартирантов)? А теперь точно также сделайте но с S&P 500, т.е. вы покупаете, например, в 1995, 1998, 2003 или любом другом году индекс, отсчитываете 18 лет и смотрите сколько у вас сейчас в рублях денег. Обещаю, будете в шоке от разницы доходности 🙂

Уточняющий вопрос) ну так – чисто риторический)
По достижению определенной суммы – не проще будет продать акций и купить студию/квартиру с первоначальным взносом и сдавать ее?) докидывать ежемесячно небольшую сумму и платить ипотеку?) даже став самозанятым можно платить 4% налогов и спать спокойно, при этом кстати, ответственность будет легко доказать по договору квартиросьемщика в непредвиденных обстоятельствах – т.к все законно.

По сути тогда нужно будет делить инвестиционные деньги – на докидывание за ипотеку и на новый пакет инвестиции) понятно что могут быть простой кв – на этот случай небольшая заначка на 6 месяцев ипотеки)

Мои поздравления-)